私が空き家・地域再生専門行政書士としてよく質問されることにこんなものがあります。
「相続したら実家が空き家だけど、売るべきか、貸すべきか、それともどうすればいい？」
空き家を持ち続けることに漠然とした不安を感じながらも、具体的にどうすればいいかわからない。
そんな方は富山県内でも、そして魚津市内にも非常に多くいらっしゃいます。
国土交通省の「令和元年空き家所有者実態調査」では、空き家の管理について「作業が大変」と答えた方が29.8%にのぼっています。
空き家の対応を先送りにするほど、建物の劣化は進み、選択肢は狭まっていきます。
この記事では、空き家の今後を考えるうえで基本となる4つの選択肢を、それぞれのメリット・注意点とともに空き家・地域再生専門行政書士が整理します。
1：売却する
空き家を手放す最もシンプルな方法が売却です。
売却が成立すれば、固定資産税の負担や管理の手間から完全に解放されます。
空き家バンクに登録すれば、自治体のWebサイトや全国版空き家バンクを通じて買い手を探せます。
国土交通省によると全国の約7割の自治体が空き家バンクを設置しており、魚津市でも「魚津市空家・空地情報バンク」が運営されています。
ただし、築年数が古い物件や立地条件が厳しい物件は、すぐに買い手が見つからないこともあります。
空き家バンク登録が完了し、売却活動中も建物の管理は必要であり、荒れた状態の物件は買い手の印象を下げてしまいます。
また、売却する場合は不動産会社との媒介契約が必要です。
宅地建物取引業法第34条の2に基づき、媒介契約の内容は書面で交付されます。
2：賃貸に出す
「いつか自分や家族が使うかもしれないから手放したくない」という場合は、賃貸という選択肢があります。
いわゆる大家さんですね。
建物を所有したまま家賃収入を得られるため、固定資産税の負担をカバーできる可能性があります。
ただし、賃貸に出すためには、借り手が安心して住める状態に整備する必要があります。
水回りや内装のリフォーム費用が発生するケースも多く、投資に見合う家賃設定ができるかどうかの検討が欠かせません。
また、賃貸経営には入居者対応、設備の修繕、退去時の原状回復といった継続的な管理業務が伴います。
一見すると何もせずに収入が得られそうですが、実際賃貸経営するには多くの手間がかかるのです。
遠方に住んでいる場合は、管理会社への委託費用も考慮に入れましょう。
3：別の用途に活用する
空き家を住宅以外の用途に転用・活用する方法もあります。
近年は古民家カフェ、ゲストハウス、シェアオフィス、地域の交流拠点など、空き家を地域資源として再生する事例が全国で増えています。
空き家を活用する事業が増えることで地域が活性化することは、私が行政書士として叶えたい目標でもあります。
国土交通省は2024年6月に「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定し、空き家の流通・利活用の促進を後押ししています。
ただし、用途変更には法的な手続きが必要です。
飲食店にする場合は食品衛生法第55条に基づく営業許可、宿泊施設にする場合は旅館業法第3条に基づく許可が必要です。
また、建築基準法第87条の用途変更や、消防法上の設備基準への適合も求められます。
活用の可能性は大きい一方で、法令対応のハードルがあるため、構想段階から行政書士に相談することをおすすめします。
4：当面は管理を続ける
「売るか貸すか、まだ決められない」「家族で話し合いが必要」という場合は、空き家管理を継続するという選択肢も現実的です。
すぐに結論を出せない状況は珍しくないどころか、最も多いケースでないかと体感しています。
大切なのは、結論が出るまでの間も建物を放置しないことです。
空家等対策特別措置法第3条は、所有者に適切な管理の責務を課しています。
さらに、2023年12月施行の改正法では「管理不全空家」制度が新設され、放置空き家への行政の介入が早まりました。
勧告を受ければ固定資産税の住宅用地特例が適用除外となり、税負担が最大約6倍に増えるリスクがあります。
月数回の巡回点検で建物の異常を早期に発見し、郵便受けや敷地を管理しておくだけでも、管理不全空家の指定リスクは大幅に下がります。
遠方にお住まいの方は、空き家管理代行サービスの活用も検討してみてください。
どの選択肢が正解？判断のヒント
さて、選択肢をいくつか提示しましたが、「結局どれが一番いいの？」と思われたでしょう。
結論から申し上げますと、4つの選択肢に唯一の正解はありません。
建物の状態、立地、家族の意向、資金状況によって最適な判断は異なります。
ただし、共通して言えるのは「何もしないこと」が最もリスクが高いということです。
建物は人が住まなくなった瞬間から劣化が加速し、時間が経つほど売却価格は下がり、修繕費は上がり、法的リスクも高まります。
まずは現状を把握し、使える補助金制度を確認し、専門家に相談する。
その第一歩を踏み出すことが、空き家問題を解決する最短ルートです。
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当事務所は「空き家・地域再生専門」の行政書士事務所として、富山県を拠点に、北信越全域の空き家バンク登録申請、空き家管理代行、そして空き家活用や補助金申請・融資サポートに対応しております。
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