空き家になった所有物件を売りたいと考えたとき、多くの方が悩み・心配になることがあります。
「相続した空き家を売りたいけど、不動産会社が多すぎてどこに頼めばいいかわからない」
「高く売れると言われたのに、全然売れない…」
「不動産屋ってぼったくりのイメージがある」
その悩み・心配は合っていて、空き家の売却は、不動産会社選びで結果が大きく変わります。
信頼できる会社に出会えれば安心して任せられますが、なかには注意すべき対応をする会社も存在するのが現実です。
なんだかただ不安にさせてしまうようなことを書いてしまいましたがご安心ください。
この記事では、空き家の売却を依頼する不動産会社の選び方について、宅地建物取引業法の規定をもとに「見分けるポイント」をわかりやすく解説します。
まず知っておきたい「媒介契約」の3つの種類
不動産会社に売却を依頼する際には、媒介契約を結びます。
宅地建物取引業法第34条の2に基づき、契約内容を記載した書面の交付が義務づけられています。
媒介契約には3種類あり、それぞれルールが異なります。
一般媒介契約
一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に依頼できます。
自由度が高い反面、レインズ（不動産流通機構）への登録義務や活動報告の義務がありません。
専任媒介契約
専任媒介契約は1社のみに依頼する契約です。
7日以内のレインズ登録と2週間に1回以上の活動報告が義務づけられています。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約はさらに厳格で、5日以内のレインズ登録と1週間に1回以上の報告が義務です。
自分で買い手を見つけた場合も不動産会社を通す必要があります。
空き家の売却では、専任媒介か専属専任媒介を選ぶケースが多いため、1社に任せる以上、その会社選びが極めて重要になります。
信頼できる不動産会社の特徴
1:査定額に根拠がある
これは不動産会社に限ったことではありません。
なぜこの価格なのかが全く見えないものは不安になりますよね？
良い不動産会社は、査定額の算出根拠を具体的に説明してくれます。
近隣の取引事例、土地の面積や接道条件、建物の築年数と状態など、数字と根拠に基づいた説明があるかどうかがポイントです。
宅地建物取引業法第34条の2第2項は、不動産会社が媒介契約を締結する際に、物件の価額について意見を述べるときはその根拠を明らかにしなければならないと定めています。
根拠の説明を求めるのは、売主として当然の権利です。
2:レインズ登録を確実に行い、証明書を提示する
専任・専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社はレインズへの登録が法律で義務づけられています。
登録後に発行される登録証明書を売主に提示するかどうかは、信頼性を判断する重要な材料です。
レインズに登録されれば、全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるため、買い手が見つかる可能性が広がります。
3:定期的な活動報告がある
これもやはり不動産会社に限ったことではありません。
私は独立前に民間企業に勤めていた際、報告は必ず行うように心がけていました。
現状の報告や経過報告はどの業界でも信用や信頼に関わる重要事項です。
不動作業界では、専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任なら1週間に1回以上の報告義務があります。
問い合わせ件数、内覧の状況、反響の傾向などを具体的な数字とともに報告してくれる会社は信頼できます。
要注意な不動産会社の特徴
1:相場より極端に高い査定額を提示する
他者よりも高い査定をしてくれた不動産会社は信頼できそうですし、印象が良いですよね。
その気持ちは十分に理解できますし、多くの方が同じです。
しかし、複数社に査定を依頼したとき、1社だけ飛び抜けて高い金額を出してくる場合は注意が必要です。
高い査定額で媒介契約を取りつけ、実際には売れずに値下げを繰り返す「高預かり」と呼ばれる手法の可能性があります。
高く査定してくれた嬉しさに惑わされず、冷静に比較検討することが大切です。
2:「囲い込み」をしている疑いがある
囲い込みとは、他社からの購入希望者の問い合わせを断り、自社で買い手を見つけて売主・買主の両方から仲介手数料を得ようとする行為です。
レインズに登録していても、他社の問い合わせに「商談中です」と虚偽の回答をするケースがあります。
物件の売却が長期間進まない場合は、レインズの登録状況を自分で確認する、または別の不動産会社に意見を求めてみることも有効です。
3:報告がない・連絡が取りにくい
先述の2つに比べれば簡単な判断基準です。
法定の報告義務を果たさない会社は論外です。
電話やメールをしても返答が遅い、問い合わせへの対応が雑、といった兆候があれば、媒介契約の更新時に会社を変えることを検討しましょう。
媒介契約の有効期間は最長3か月であり、更新するかどうかは売主の判断です。
空き家売却で不動産会社を選ぶときのチェックリスト
不動産会社選びに失敗しないために、以下の点を確認することをおすすめします。
・複数社（最低3社）に査定を依頼して金額と根拠を比較する。
・宅地建物取引業の免許番号を確認する（国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で検索可能）。
・媒介契約書の内容を契約前にしっかり読む。
・レインズ登録証明書の提示を求める。
・報告の頻度と内容を事前に確認する。
空き家は一般の住宅と比べて買い手がつきにくい傾向があるため、地元の市場に詳しく、空き家の取り扱い実績がある会社を選ぶことも重要です。
売却を決める前の「管理」も大切
売却活動中であっても、空き家は適切に管理されている状態のほうが買い手の印象は格段に良くなります。
庭が荒れ放題、郵便受けにチラシが溢れている物件は、それだけで購入意欲を下げてしまいます。
売却の結論が出るまでの間も、空き家管理代行サービスで建物を良好な状態に保つことは、売却成功への投資ともいえます。
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当事務所は「空き家・地域再生専門」の行政書士事務所として、富山県を拠点に、北信越全域の空き家バンク登録申請、空き家管理代行、そして空き家活用や補助金申請・融資サポートに対応しております。
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